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      首創奧萊的戰爭

        用事實說話,用客觀、深入的態度記錄和報道。

        這場漫長的零售戰爭當中,首創鉅大還要破譯更多解題思路,而不僅僅是做到規模最大。

        觀點地產網 重組奧萊的計劃還在推進中,首創鉅大融資情況依然沒有改善,以奧萊項目為底層資產的第二期資產證券化計劃正式啟動了,發行規模不超過32.68億元。

        按照預期,重組奧萊工作將在明年年初完成,首創集團將接手全部奧特萊斯業務,包括從事綜合奧特萊斯物業項目的首創鉅大及其他奧特萊斯項目。

        根據今年3月底業績會上的說法,重組奧萊,首創鉅大可以減少業務運營,資本運作和資金融資方面的政策限制。

        事實上,首創鉅大的資金問題已經愈發明顯,過往幾年,該上市平臺的融資能力的確不斷變差;與此同時,負債率卻由2016年的18%持續升至2020年的176%。

        若想獲得資金繼續發展,又不讓負債率繼續快速上升,奧萊綜合物業項目成了其“找錢”的最佳依托。

        2013年借殼鉅大國際登陸港交所之時,首創多少有著想打破融資平臺效率不高局面的考量,但是數年下來,似乎仍未能改善。

      資產證券化“找錢”

        早在2018年12月,首創鉅大就宣布,“中聯一創-首創鉅大奧特萊斯資產支持專項計劃”獲批,規模為100億元,將于深交所掛牌發行。

        據彼時的說法,這是國內首單以奧特萊斯為底層資產的REITs產品。

        一年時間過去,首創鉅大的資產支持專項計劃才正式進入第一期的發行階段。

        “中聯一創-首創鉅大奧特萊斯一號第一期資產支持專項計劃”在2019年12月成立,建議發行本金總額35.79億元,該計劃的底層資產是房山首創奧特萊斯和昆山首創奧特萊斯,以為集團的運營和業務發展籌集資金。

        再到2021年5月28日,首創鉅大宣布,擬籌備“中聯首創證券-首創鉅大奧特萊斯二期資產支持專項計劃”。

        公告介紹,該計劃發行規模不超過人民幣32.68億元的資產支持證券(即發行),該計劃通過發行所得款項注入該基金,間接獲得4家項目公司全部股權,從而實現南昌、杭州、濟南、合肥4項物業的資產證券化。

        兩期資產支持專項計劃的發行期限均為5年,固定票面利率每年5.2%。

        “其他融資模式跟這種模式相比,融資成本肯定會高一點,這個融資成本才五點幾,還算是比較低。”分析人士向觀點地產新媒體表示,首創鉅大把自己的存量資產通過資產證券化的模式進行融資,能夠獲得一個相對比較便宜的資金。

        實際上,和其他金融工具一樣,資產證券化作為一種金融工具,可以完善資本市場的結構,改善資源的配置,提高資金的運作效率。

        但是與其他金融工具不同的,是資產證券化需要以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持,并通過結構化設計進行信用增級,在此基礎上發行資產支持證券。

        據觀點地產新媒體查閱資料,第一期資產支持證券的基礎資產為北京房山首創奧特萊斯、蘇州昆山首創奧特萊斯,兩項目均為首創初期打造的奧萊綜合體,其中房山項目更是首創第一個奧萊綜合體項目,在2013年已開業,第二期也在2019年五一開業。

        查看過往財務數據可以看到,上述兩個項目都是首創鉅大旗下運營較好的兩個綜合體項目。2019年,首創鉅大披露,北京房山項目單月銷售均超億元,五一店慶3天總創收近7000萬元,十月單月銷售額近3億元;而昆山門店則實現客流同比大幅增長38%。

        第二期的南昌、杭州、濟南、合肥4個項目,均為100%持股的綜合發展項目,分別在2017年、2017年、2019年和2018年開業。由于沒有詳細披露每個項目的營業情況,僅看到杭州首創奧萊項目在去年中秋活動中,門店會員銷售實現同比增長5倍。

        另據該等項目公司的審計報告顯示,于2020年5月31日,杭州首創奧萊項目公司、江西首創奧萊項目公司、濟南首創奧萊項目公司和合肥首創奧萊項目公司的資產凈值分別約4.10億元、4.33億元、3.74億元和1.76億元。

        選擇相對成熟、優質的項目作為基礎資產,一是可保證基礎資產未來能夠產生足夠的現金流,以此來為資產證券化進行償付支持;二是這類資產的變現能力和回報率較高,能為資產證券化的信用增級,有助于資產支持證券上市發售。

        故而有財經分析人士道:“這個證券化肯定會尋找一些現金流比較穩定的或者業績比較好的資產去做,這樣投資者更愿意來買這個產品。”

        另外,資產證券化實際上還是一種有效的表外融資方式,在一定條件下,這類融資可以不在企業的財務報表上體現交易的資產和發行的證券,從而實現“出表”,這無疑能夠降低企業的杠桿率。

        就首創鉅大過往數年急升的資產負債率而言,的確有降杠桿的迫切需求。至于選擇用資產證券化的方式進行融資,除了有適合的持有項目做基礎資產外,或許融資能力下降才是主因之一。

      奧特萊斯“失約”

        首創的奧萊業務似乎自一開始就不算太順利;借殼成功后,首創鉅大2015年定下的“五年二十城”全部開業運營的目標也還未完成。

        眾所周知,奧特萊斯誕生在美國,最初的奧萊就是“工廠直銷店”,專門處理工廠尾貨。后來,慢慢形成類似Shopping Mall的大型購物中心,并逐漸發展成為一種獨立的零售業態。而首創鉅大,是目前國內唯一一家以奧特萊斯為核心主業的上市公司。

        上市前,首創2009年11月就以6800萬元購入奧特萊斯旗下4家附屬企業股權,雙方也就該標的設立聯營公司。一年多后,首創相繼在北京房山、浙江湖州、廣東佛山等地啟動了“芭蕾雨”項目,即奧萊項目的前身。

        另在2010年,中國基建集團也加盟首創的商業地產項目,共同出資組建奧特萊斯(中國)有限公司,負責芭蕾雨項目的招商運營。

        不過這段合作為期不足兩年,2012年9月,首創宣布將佛山項目共55%股權悉數轉讓給中國基建集團;此外,雙方合作的房山、湖州等多個項目均宣布重新調整股權結構,合作自此沒了下文。

        與此同時,首創2012年后開始考慮在港股平臺收購殼公司。普遍觀點認為,首創計劃通過買殼以突破融資限制。

        2013年11月,首創宣布以3.51億港元收購香港鉅大國際控股有限公司66%股權,后者也在2015年3月更名為“首創鉅大”,成為首創旗下發展奧特萊斯、城市核心綜合體及創新業務為主的商業地產平臺。

        同一年,首創鉅大正式提出“五年二十城”目標,即到2020年,實現20家首創奧特萊斯全部開業運營。

        2016年,首創將持有的北京房山、湖州、昆山3個奧特萊斯項目注入首創鉅大。

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