您所在的位置:紅商網·新零售陣線 >> 好公司頻道 >> 正文
      重倉京津冀的石榴集團要上市 被爆融資成本高 毛利率堪憂

        石榴集團日前正式提交招股書,成為2021年內首家沖擊上市的房企。

        5月最后一天,總部位于北京的“房地產百強”石榴集團(原名“K2地產”)向港交所遞交了IPO上市招股說明書,成為今年內首家沖刺上市的房地產開發商。

        公開資料顯示,石榴集團的前身K2地產成立于2008年,是一家總部位于北京的區域性地產開發企業,目前營運區域包括包括京津冀城市群、長江三角洲地區、大灣區及成渝經濟圈。石榴集團在2020年克而瑞中國房地產企業操盤TOP榜單上,操盤金額450.3億,位列69名,操盤面積272.2萬平方米,位列67名,從其開發體量和銷售金額來看,屬于中小型房企。

        2016年,石榴置業完成股份制改造的工商變更登記手續,公司名稱由北京華美喬戈里實業發展有限公司變更為石榴置業集團股份有限公司,公司類型由有限公司變更為股份有司。

        這個動作被外界解讀為石榴集團上市的前奏。但5年過去,石榴集團卻遲遲沒有下一步。直到2021年1月,原“石榴置業集團股份有限公司”名稱變更為“石榴置業集團有限公司”,公司類型也由其他股份有限公司變更為有限責任公司。

        此次變更后,石榴集團成為法人獨資公司,意味公司經營具有更高的私密性,在運營上更加自主靈活。就在外界越發堅定石榴集團“不會上市”時,它卻冷不丁遞上招股書,向資本市場開放大門。

        一直頗為神秘的石榴集團,透露給外界的信息并不多。此次遞交招股書,石榴集團近幾年的經營狀態展示在人們眼前。

        瘋狂拿地負債水平逐年攀升

        招股書顯示,石榴集團的土地儲備布局涉及京津冀、長三角、大灣區、成渝經濟圈及其他地區,但在實際的結構占比上,京津冀城市群總土儲約410萬平方米,占比達到了44.6%,其中河北省以26%的土儲占比成為石榴集團名副其實的大本營。其次,長三角地區總土儲面積約401萬平方米,占比也達到了43.6%。而大灣區與成渝經濟圈的占比較少,分別為2.4%、1.4%。

        但是近年來嚴厲的調控讓環京房地產市場陷入低谷,石榴集團也不能“幸免于難”。為了應對環京樓市的冰凍期,石榴集團走出京津冀都市圈,不斷重倉長三角,從2018年至今,已累計投入近百億元在長三角“跑馬圈地”,拿地策略非常激進。

        2020年2月24日,石榴集團首進溫州市場,以上限價格4.27億元+3000平方米保障房配建,拿下溫州瑞安市塘下鎮地塊,溢價率29.77%。4月3日,以29.75億元競得南京棲霞區經濟技術開發區宅地,溢價率36.78%;4月30日,以18.74億元競得南通市崇川區R20002地塊,溢價率17.66%;6月1日,以上限價格5.8億元競得溫州瑞安市商住地,溢價率26.6%。

        瘋狂拿地也使得石榴集團負債水平逐年攀升。數據顯示,截至2017年末至2019年末,該公司合并報表資產負債率分別為78.67%、81.14%、82.80%。而據最新的招股書顯示,截至2020年底,公司的資產負債率81.44%,同比下降1.49個百分點,但仍遠高于“三道紅線”中70%的標準。

        京津冀利潤腰斬毛利率創三年新低

        由于石榴集團土儲重點分布于京津冀地區,其主要的業績貢獻也來源于京津冀地區。數據顯示,2018年至2020年,石榴投資分別實現營收為99.37億元、80.31億元、122.65億元;同期對應的歸母凈利潤為15.88億元、6.96億元、11.36億元。

        2018年至2020年,石榴集團在京津冀城市群的收益為40.26億元、27.18億元和23.52億元,連續3年逐年下降,收益幾近腰斬。收益占比也從2018年的41.7%跌至2020年的20.2%。

        值得注意的是,2019年,由于來自售價較高地區的已確認建筑面積及相關收益減少,石榴集團當年的營收及利潤皆有所下降。2020年,在業務的不斷擴展下,石榴集團投資已竣工及已交付的住宅項目數目增加,公司當期營收回暖破百億,但是同期對應的歸母凈利潤水平卻仍不及2018年。

        造成這一情況最直接的原因是公司毛利率的下跌。2020年,石榴投資的整體毛利率較2019年的34.1%大幅下降11.2個百分點至22.9%,為近三年以來的最低值。

        截至今年3月底,石榴集團現金及現金等價物為43.53億元,流動負債中應付債券10.3億元,計息銀行及其他借款28.24億元,這意味著公司資金鏈處于“緊繃”。

        石榴集團也曾嘗試通過多種方式融資回血,但礙于非上市企業等身份,融資渠道相對有限。融資成本也走高,招股書顯示,公司融資成本由2019年的4.23億元增加37.6%至2020年的5.82億元。居高不下的融資利率讓石榴集團2020年的資產回報率不過1.3%,這或許是石榴集團最終決定上市的原因之一。

        石榴集團能否成功上市解決資金困局,《每日財報》將持續關注。

        來源:每日財報 何嬙

      搜索更多:






      优博