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      華潤萬象生活:加碼商業運營服務能否駛向“快車道”?

        1981年,深圳成立第一家物業管理公司,自此,中國物業管理行業迅速發展。近年來,物管行業政策逐步由規范型向鼓勵型轉變,行業規模逐步向萬億級邁進。在此背景下,物業管理公司發展壯大,許多頭部房企分拆旗下物業管理公司獨立上市,港股物業管理板塊成為資本市場一道亮麗風景線。

        投資者之所以熱衷于投資物業股,主要原因在于物管公司不僅具有諸如房地產行業的剛需屬性和穩定的現金流入,同時還具備永續經營、輕資產運營以及低財務杠桿等諸多特點。從房企角度來看,8月以來房企融資管控收緊,分拆子公司上市能夠增厚母公司凈資產、改善負債指標,房企分拆物管公司上市的熱情升溫。

        智通財經注意到,港交所11月8日披露,華潤萬象生活有限公司通過聆訊,建銀國際、中金公司、花旗以及高盛擔任其聯席保薦人。這家“全業態”物管企業能否再度掀起港股市場物業股投資熱潮?

        中國第五大物管公司

        據智通財經了解,華潤萬象生活正式成立于2017年,公司是中國領先的物業管理及商業運營服務提供商。公司是中國最大的住宅物業組合之一,業務范圍包括提供物業管理、增值服務、管理以及運營購物中心和寫字樓等各種不斷擴大的商業資產。

        截至2020年10月31日,華潤置地(01109)直接擁有該公司已發行股本100%權益,而華潤集團間接擁有華潤置地已發行股本約59.55%權益。

        業務方面,截至2020年上半年,華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業建筑面積約1.07億平方米,公司的服務網絡擁有廣闊的區域覆蓋,管理的物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市,其中按項目數目計,76%的在管住宅物業和80%的在管及運營商業物業位于一二線城市。

        分業務板塊來看,公司住宅物業務,擁有502個住宅及其他物業在管項目,在管面積約9750萬平方米。商業物業板塊,向51個購物中心提供商業運營服務,總建筑面積約560萬平方米;向31個購物中心提供物業管理服務,總建筑面積為400萬平方米;向73棟寫字樓項目提供物業管理服務,在管總建筑面積為510萬平方米。

        根據弗若斯特沙利文報告,按2019年中國所有物業管理公司的物業管理服務收入計算,華潤萬象生活排名第五;按2019年中國所有購物中心運營服務提供商的購物中心物業管理服務收入計算,公司排名第二。

        業績方面,2017至2019年,華潤萬象生活分別實現收入31.29億元人民幣(單位下同)、44.32億元及58.68億元,同期利潤分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元。2020年上半年,收入和凈利潤分別達到31.34億元3.38億元,同比增速分別為18.7%和76.1%。

        如果從業績增速來看,華潤萬象生活的表現良好,但智通財經注意到,公司2019年以來的現金流表現并未與業績高增長匹配。

        招股書顯示,華潤萬象生活2017年經營活動所得現金流量凈額為5.29億元,2018年增長至11.42億元,2019年大幅下滑至4.55億元。2020年下半年公司經營活動所用現金流量凈額為2.57億元。與之相應的,2017年公司年末現金及現金等價物為8.71億元,2018年增長至11.36億元,2019年下滑至6.05億元,2020年上半年進一步下滑至3.66億元。

        以2020年上半年為例,公司在招股書中表示,上半年出現經營現金流量凈流出,主要由于新商業化的商業運營服務使貿易應收款項增加,以及上半年受到公共衛生事件影響物業管理費收繳率與全年相比較低,此外應付薪金款項及代供應商收取款項使其他應付款項及應計費用減少。

        智通財經注意到,華潤萬象生活的貿易應收款項長期高于貿易應付款項。2020年上半年,公司貿易應收款項金額達到12.38億元,同比增長110.3%,貿易應付款項為5.41億元,同比增長20.5%。上半年,公司貿易應收款項整體周轉天數為52天,貿易應付款項周轉天數為37天,2019年二者周轉天數均為31天。

        除了貿易應收款項限制公司現金流增長,長期以來相對較低的毛利率表現也是其限制因素之一。

        2017年至2019年及2020年上半年,華潤萬象生活毛利率分別為13%、15%、16.1%和24.1%。公司毛利率雖然穩步提升,但與港股上市部分頭部物管企業的毛利率水平還有一定差距。譬如,2020年上半年碧桂園服務(06098)的毛利率為37.19%;雅生活服務(03319)的毛利率為31.87%。

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