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      領地集團香港上市招股書失效:凈資產負債率140% 遠高于同行

        區域過于集中、業績過山車及負債率高企或是上市絆腳石。

        據IPO早知道消息,領地控股集團有限公司(以下簡稱“領地集團”)于4月9日遞交的招股書屆滿六個月,將于今日失效。建銀國際為其獨家保薦人。

        雖說失效并不意味就此與上市絕緣,相關公司只需更新資料仍可延續上市進程,但內房企資本化之路的一連串不順已然傳遞出市場喜好。

        究其原因,這由宏觀產業環境及企業自身資質雙重因素造成。一方面,中國房地產市場進入存量時代,“房住不炒”理念深入人心,房企想要重返過往高速增長不切實際;另一方面,大型房企基本早已登錄資本市場,近些年謀求上市的多為區域型中小房企,馬太效應之下未來的可想象空間相對有限。

        單就領地集團而言,其亦存在諸多中小房企的共性,而區域過于集中、業績過山車及負債率高企則是其最顯而易見的短板,也或是其未能一次性闖關成功的絆腳石。

        領地集團成立于1999年,盡管其自稱已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化布局,但本質上屬于川系區域性房企。

        截至2020年2月29日,領地集團在全國20多個城市擁有90個項目,合計土地儲備為1331.45萬平方米。其中,位于成渝經濟帶及四川省的項目數為58個,占總項目數的64%,其中四川省獨占57個項目;加之,成渝經濟帶及四川省開發中建筑面積為549.6萬平方米,日后開發的規劃建筑面積為382.67萬平方米,兩項合計占總土儲的比例逾70%。

      領地集團土儲分布(來源:招股書)

        絕大多數項目集中于單一區域,使得領地集團的業務及前景高度依賴該地房地產市場的表現,這也注定其財務表現具有很大的波動性。

        2017-2019年領地集團收益從53.39億元增加至75.68億元,復合年增長率達到19%;但在2018年出現回撤,該年領地集團僅實現收入45.14億元,較上年降低18%。與之對應的是,其利潤也是忽上忽下,過往三年這一數值分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

      領地集團利潤表(來源:招股書)

        尤為一提的是,2019年領地集團收益增長逾三分之二,而利潤僅增加0.23億元,蹊蹺源頭在于利潤率逐年下降。招股書披露,領地集團的凈利率由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%,并在2019年進一步下滑至8.9%。而據億翰智庫報告,2019年房企平均凈利潤率為16.39%,領地集團的盈利能力顯然低于行業水準。

        規模、盈利之外,杠桿率也是壓在領地集團頭上的一座大山。由于前期不斷借貸拓展,領地集團的凈資產負債率逐年走高,至2019年末已達140%,相較兩年前的60%增長兩倍有余。與同行相比,領地集團償債壓力無疑較大,2019年全國百強房企資產負債率均值為78.7%。

      領地集團主要財務比率(來源:招股書)

        而領地集團的杠桿率短期難有逆轉,并可能繼續上行。數據顯示,其已連續三年錄得經營現金流凈額為負,僅是2019年現金凈流出31.12億元,表明其僅憑自身運營實現回血難度較大。

        結合今年8月下旬住建部、央行拋出的房企融資三條紅線(即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍)來看,防范風險已經成為監管層面的重中之重,降低負債率亦應是領地集團下一步亟待執行的動作。(來源:IPO早知道)

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