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      領地集團IPO隱患:百億負債需2年內償還 旗下多公司被罰

        4月20日,在引入許曉軍、姚科等明星職業經理人后,川派房企領地控股集團有限公司(簡稱“領地集團”)向資本市場發起沖擊。

        4月9日晚間,領地集團向港交所提交招股說明書,獨家保薦人是建銀國際。領地集團的這份招股書,是其首次將“家底”展現在公眾面前,不僅有高速增長的業績,也有負債高企、不合規事件頻發等一系列隱憂。

        “全國化”:逾六成項目仍位于四川

        領地集團于1999年4月在四川成立。在招股書中,領地集團提到,已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化布局。截至2020年2月29日,領地集團有90個處于不同發展階段的房地產項目,涉及總土地儲備為1331.45萬平方米。不過,其中57個項目位于四川省,占比超過了63%。

        從財務數據來看,2017年-2019年,領地集團分別實現收益53.38億元、45.14億元和75.68億元;分別實現利潤凈額6.49億元、5.18億元和6.72億元。以此計算,領地集團2019年的收益和利潤凈額同比增幅分別為67.66%和29.73%。

        不過,領地集團的凈利率卻出現了逐年下滑,2017年-2019年這個數據分別為12.2%、11.5%和8.9%。同花順IFind統計的數據顯示,在159家港股上市房企中,有超過百家2019年的凈利率在10%以上。

        此外,領地集團的毛利率2019年是27.8%,與上年同期相比下降了近8個百分點。領地集團表示,這主要是因為個別不同的項目毛利不同,且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而價格較低。

        “擴規模”:計劃2020-2021年實現千億

        與多數房企類似,領地集團對規模的訴求也十分強烈。2019年4月,在20周年品牌發布會上,領地集團稱將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐,力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標,最終在2020-2021年實現千億戰略的新跨越。

        不過,從第三方機構披露的數據來看,領地集團距離千億規模還有較大的距離?硕鹋兜臄祿@示,領地集團2019年全口徑銷售金額為247.3億元,行業排名第96;而2018年的流量銷售金額為235億元,行業排名第92。有房地產行業評論員在接受中國網財經記者采訪時表示,對比目前銷售規模,領地集團想在明年飛躍至千億,恐怕有不小難度,這對公司的運營模式、現金流和人才儲備等都是極大的挑戰。

        近年,領地集團也進行了一系列與規模追求相匹配的動作,比如積極進行人員架構調整。2019年8月,金科地產前品牌總經理姚科加盟領地集團,任助理總裁兼品牌總經理;2019年12月,原恒大集團總裁許永軍出任領地總裁一職。

        與此同時,領地集團也開始加強對外合作。今年3月18日,領地集團與大發地產簽署合作協議。據了解,大發地產的房地產開發業務涉足長三角城市群、粵港澳大灣區、中部城市群、成渝城市群等。

        “加杠桿”:資產負債比率達140%

        走在規模擴張路上的領地集團,也同樣采取了“加杠桿”的方式。招股書顯示,2017-2019年末,領地集團的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元,凈資產負債比率分別為60%、110%和140%。

        對于凈資產負債比率的增長,領地集團給出的解釋是,與銀行及其他借款的增長大致相符,主要是為應對業務擴張引致的融資需求。數據顯示,領地集團的融資利率一路走高,2017-2019年加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%;銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元。

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